Örökölt ingatlan 2. rész
Cikksorozatom első részében górcső alá vettem az örökölt ingatlan kapcsán felmerülő hagyatéki eljárás menetét, valamint azt, hogy hogyan lehet időt – és ezzel pénzt – spórolni az ingatlan eladásának gondos megtervezésével. Jelen blogcikkemben az öröklési illetékkel és az eladás után minket terhelő adókkal fogok foglalkozni.
Az öröklési illeték mértéke
Jelenleg az öröklési illeték mértéke 9% az ingatlanok esetén, valamint az ingatlanhoz köthető haszonélvezeti jog esetén. Ez azt jelenti, hogyha nem egyenesági rokonoktól (nagyszülő, szülő) vagy házastárstól örököltük meg az ingatlant, hanem mondjuk egy Kanadába emigrált nagybácsitól, akkor öröklési illetéket kell fizetnünk.
Az ingatlan esetén fontos figyelembe venni azt is, hogy van-e rajta bárminemű terhelés (például hitel) vagy volt-e az elhunytnak egyéb olyan tartozása, amit megörököltünk. Az ingatlan tiszta értékének meghatározásához ugyanis le kell vonni belőle a hagyatékot terhelő tartozást. Például, ha három kiskorú gyermek megörököl egy lakóingatlant az édesanyjuk haszonélvezeti jogával terhelve az elhunyt nagynéni után, akkor mindannyian határozatot fognak kapni az adóhatóságtól, amely alapján meg kell fizetniük a jogszabályban meghatározott illetéket. A kiskorú gyermekek illetékfizetési kötelezettsége nagykorúvá válásuktól számított 2 éven belül késedelmi pótlék megfizetése nélkül teljesíthető.
Az eladásból származó nyereség után fizetendő adó
Nem csak az öröklési illetéket kell megfizetnünk, ha túl szeretnénk adni az ingatlanon, hanem a személyi jövedelemadót is. Ennek értelmében, ha 5 éven belül tervezzük az örökség tárgyát képező lakás vagy ház eladását, kénytelenek vagyunk az eladásból származó nyereség után személyi jövedelemadót fizetni. Az 5 év eltelte után az ingatlan nem számít jövedelemnek, így adót sem kell fizetnünk az eladás után.
Tehát például, ha a nagynéni után örököltél egy szerzési értéke alapján 20 millió forintos családi házat, és 5 éven belül tervezed eladni, akkor meg kell fizetned az személyi jövedelemadót. Így ha például 22 millió forintért értékesíted az ingatlant, akkor 2 millió forint hasznod keletkezett. A 15%-os személyi jövedelemadó mértéke alapján 300.000 Forint adót kell megfizetned, míg a 20 millió forintos ingatlan után 1.800.000 forint öröklési illetéket. Így összesen több mint 2 millió forint adó és illeték fog terhelni.
Egyenesági rokonság esetén ugyan öröklési illeték nem terhel minket, viszont ugyanúgy meg kell fizetnünk a személyi jövedelemadót. Ekkor a hagyatéki végzésbe nem kerül bele szerzési érték, így az eladási ár 75%-a lesz a szerzési érték, a 25% pedig a haszon. Ez alapján egy 22 millió forintért értékesített ingatlannál a profit 5,5 millió forint, így a fizetendő adó 825 ezer forint lesz.
Levonható költségek
Ezekből a költségekből levonhatóak az ingatlan megszerzésével összefüggő kiadások, az értéknövelő beruházások (például egy felújítás), valamint az átruházással kapcsolatos kiadások bizonyos esetekben. Azonban a költséglevonásnál figyelembe kell vennünk, hogy mindent levont költséget igazolnunk kell számlával vagy más hiteles okirattal.
Láthatjuk tehát, hogy érdemes fontolóra vennünk számos szempontot, így például azt is, hogy mikor és milyen áron értékesítjük az örökölt ingatlant, mert ez nagy hatással lehet a fizetendő adókra és illetékekre. Cikksorozatom következő részében az ingatlan felújításával kapcsolatban fogok hasznos tippeket megosztani, így az is kiderül majd, hogy megéri-e eladás előtt pénzt és energiát fektetni a renoválásba.
